Kể từ ngày 15/12/2026, các khu chung cư sẽ phải tuân thủ những tiêu chuẩn khắt khe hơn về vị trí, hệ thống điện và phòng cháy chữa cháy dành cho xe điện.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng vừa ký ban hành Thông tư 31, bổ sung loạt quy định mới vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (QCVN 04:2021). Những thay đổi này tập trung vào khu vực đỗ xe, sạc pin và trạm đổi pin cho xe điện tại các chung cư cũ lẫn mới. Văn bản chính thức có hiệu lực từ ngày 15/12/2026.
Theo đó, mọi khu vực dành cho xe điện, bao gồm bãi đỗ, trạm sạc và điểm đổi pin, bắt buộc phải nằm trong phạm vi diện tích đã được cơ quan chức năng phê duyệt.
Bãi đỗ xe điện cần được cách ly và giám sát chặt chẽ
Với khu vực để xe điện, công trình phải đảm bảo các yêu cầu về lối thoát hiểm, hệ thống thông gió, phòng cháy chữa cháy và khả năng chịu tải. Thứ tự ưu tiên bố trí được khuyến nghị như sau: không gian ngoài trời, khu vực trên mặt đất, tầng bán hầm, tầng hầm thứ nhất và các tầng hầm thấp hơn. Nếu xe điện được đặt ở tầng bán hầm hoặc tầng hầm, chủ đầu tư buộc phải có phương án di dời, giải tỏa hoặc cô lập phương tiện khi xảy ra hỏa hoạn.
Nơi đỗ ô tô điện phải được tách biệt hoàn toàn với khu vực dành cho xe máy điện, xe đạp điện. Các cơ quan quản lý cũng khuyến khích việc phân chia riêng khu vực xe điện với nơi để xe chạy xăng, dầu. Trong trường hợp không thể bố trí độc lập, khu vực xe điện vẫn phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật. Khoảng cách tối thiểu giữa các khu vực là 2 mét, hoặc phải có vách ngăn bằng vật liệu không cháy cao từ 2 mét trở lên.
Bên cạnh đó, khu vực để xe điện cần được lắp đặt camera giám sát, hệ thống báo cháy tự động và thiết bị cảnh báo khí CO, HF. Tất cả các thiết bị này phải được kiểm định và chứng nhận chất lượng trước khi đưa vào sử dụng.
Theo Thông tư mới, khu vực sạc xe điện trong chung cư bị giới hạn diện tích khoang cháy nhằm tăng cường an toàn phòng cháy. Các khu sạc ngoài trời trên mặt đất không bị áp dụng quy định này.
Cụ thể, đối với khu vực sạc ô tô điện hoặc khu sạc hỗn hợp, diện tích tối đa trên mỗi tầng trong một khoang cháy là 1.500 m² nếu đặt ở tầng nổi. Nếu nằm ở tầng bán hầm hoặc tầng hầm, con số này giảm xuống còn 1.200 m².
Với khu vực sạc xe máy điện và xe đạp điện, diện tích tối đa ở tầng nổi là 500 m², trong khi ở tầng bán hầm hoặc tầng hầm chỉ còn 300 m².
Thông tư yêu cầu các khu sạc trong chung cư, bao gồm sạc ô tô, xe máy điện và khu sạc hỗn hợp, phải có giải pháp ngăn cách an toàn. Có thể thực hiện bằng tường ngăn cháy loại 1, hoặc bằng khoảng trống, đường xe chạy không chứa vật liệu cháy với bề rộng ít nhất 6 mét.
Đối với khu sạc đặt bên ngoài công trình chung cư, khoảng cách tới nhà, công trình hoặc kết cấu xung quanh phải từ 3 mét trở lên. Nếu có tường hoặc vách ngăn đặc bằng vật liệu không cháy, cao tối thiểu 2 mét, khoảng cách này có thể giảm xuống còn 1 mét. Ngoài ra, khu vực sạc ngoài trời phải được trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp với nguy cơ tiềm ẩn.
Nguồn điện cho khu sạc xe điện phải được thiết kế độc lập với các phụ tải khác trong tòa nhà. Hệ thống cấp điện cần đảm bảo đủ công suất cho hoạt động sạc, đồng thời tính đến khả năng mở rộng khi bổ sung thêm trụ sạc trong tương lai.
Tủ đổi pin phải cách khu vực sạc ít nhất 2 mét
Cũng theo quy định mới, khu đổi pin xe điện phải nằm trong diện tích dự án đã được phê duyệt. Thứ tự ưu tiên bố trí lần lượt là khu vực ngoài trời, trên mặt đất, tầng bán hầm và tầng hầm 1. Nếu đặt tại tầng bán hầm hoặc tầng hầm 1, công trình phải có phương án xử lý an toàn, đảm bảo có thể di dời hoặc cô lập tủ đổi pin khi xảy ra cháy.
Đối với khu vực ngoài trời, điểm đổi pin phải cách nơi tập trung đông người hoặc lối thoát nạn tối thiểu 3 mét. Khoảng cách này có thể rút xuống còn 1 mét nếu có tường hoặc vách chắn bằng vật liệu không cháy, cao từ 2 mét trở lên. Khu vực này cũng phải có camera giám sát truyền tín hiệu về phòng trực hoạt động 24/24 giờ, cùng với thiết bị chữa cháy phù hợp. Nếu có mái che, phần mái bắt buộc làm từ vật liệu không cháy.
Tủ đổi pin phải được đặt cách cầu thang thoát hiểm, sảnh thang máy, sảnh không nhiễm khói, cửa ra vào, cửa sổ và tuyến thoát nạn tối thiểu 6 mét. Khoảng cách đến nơi để xe và điểm sạc xe điện không được dưới 2 mét. Các yêu cầu về khoảng cách có thể được điều chỉnh nếu công trình lắp đặt vách ngăn cháy đạt tiêu chuẩn.
Với khu vực đổi pin trong nhà, công trình phải có hệ thống hút và xả khói cưỡng bức, camera kết nối về phòng trực có người theo dõi thường trực 24/24 giờ, cùng đầy đủ thiết bị chữa cháy theo quy định.
Về dung lượng pin, mỗi khu đổi pin ngoài nhà hoặc tổng lượng pin bố trí rải rác bên trong công trình không được vượt quá 100 kWh. Đối với từng khoang, khu hoặc phân vùng độc lập, giới hạn tại tầng nổi là 35 kWh, trong khi khu vực tầng bán hầm và tầng hầm 1 chỉ được phép tối đa 18 kWh.
Bên cạnh đó, tủ đổi pin phải có khả năng tự ngắt nguồn khi phát hiện bất thường trong quá trình sạc. Tủ cũng cần được trang bị bộ phận ngắt điện khẩn cấp, có biện pháp chống tác động cơ học từ bên ngoài và đáp ứng yêu cầu an toàn trong tình huống ngập nước.
Đối với các dự án chung cư mới, khu vực đỗ xe, sạc pin và đổi pin cần được tính toán phù hợp với lộ trình phát triển giao thông xanh tại địa phương. Với chung cư hiện hữu, việc nâng cấp hoặc điều chỉnh sẽ dựa trên hiện trạng mặt bằng, hệ thống kỹ thuật, nguồn điện và điều kiện phòng cháy chữa cháy.
Chủ sở hữu chung cư hoặc tổ chức, cá nhân được ủy quyền quản lý có 6 tháng kể từ ngày Thông tư có hiệu lực (15/12/2026) để rà soát các khu vực liên quan đến xe điện, bao gồm nơi đỗ xe, điểm sạc và điểm đổi pin. Những hạng mục chưa đạt yêu cầu phải được cải tạo, sửa chữa theo đúng quy định nhằm đảm bảo an toàn cho công trình và người sử dụng.
